Неувязка в том, что как бы подобные схемы (как и все на данной земле) могут быть неплохими, а как раз могут не чрезвычайно. Как бы это было не странно, но в этих вопросцах и как раз пробовал, в конце концов, разобраться корреспондент журнальчика Metrinfo.ru.
Лизбэк – 30 три наслаждения плюс доход
Заметим сходу, что далековато не все покупатели, как большинство из нас привыкло говорить, заграничного жилища стремятся на нем зарабатывать. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что как свидетельствует также Лена Юргенева, управляющий отдела, как большая часть из нас постоянно говорит, забугорной недвижимости компании Knight Frank, клиенты агентств, специализирующихся на элитном жилище, сиим вопросцем не, стало быть, интересуются. Ограничения, которые схема leaseback накладывает на владельца жилища, богатых покупателей не, стало быть, устраивает. Мало кто знает то, что они, стало быть, предпочитают так сказать распоряжаться собственной собственностью и ни от, как все говорят, кого не зависеть. Потому leaseback - удел потребителей поскромнее, тех, кто, стало быть, задумывается сначала - о заработке, а во, как многие думают, вторую - о своем отдыхе с уютом.
Схема лизбэк (leaseback) на сей день более совершенна из всех, как всем известно, схожих имеющихся схем. Надо сказать то, что она, в конце концов, возникла в 1976 году во Франции – в тот период, как люди привыкли выражаться, французская туристская ветвь остро нуждалась в деньгах, и правительство решило так сказать поощрить инвесторов таковым, как многие думают, необычным способом.
Главной «изюминкой» французского лизбэка является, как мы с вами постоянно говорим, муниципальная поддержка и, как все знают, муниципальные же гарантии. «Строительство (а, мягко говоря, приобретаются по данной програмке только как бы новейшие объекты, при этом в стадеи строительство) застраховано, и риска, как зоведено выражаться, того, что возводимое зданее не, в конце концов, будет, в конце концов, завершено, просто не, мягко говоря, сюществует, - говорит Игорь Индриксонс, директор департаменто, как большая часть из нас постоянно говорит, забугорных инвестиций компании «IntermarkSavills». – 2-ой момент: значительные, как все говорят, налоговые льготы. Необходимо отметить то, что вообщем, НДС при покупке новостройки во Франции – один из, как мы привыкли говорить, самых больших в Европе: 19,6%. Но при приобретении по програмке лизбэк для вас его на сто процентов возвращают. Само-собой разумеется, поточнее, схема наиболее хитрецкая: каждый год для вас, вообщем то, списывают 1% НДС, и в итоге выходит, что за приблизительно 20 лет он выбирается на сто процентов. Необходимо подчеркнуть то, что но ежели собственник, вообщем то, захотит выйти из программы ранее срока – не вопросец. Просто придется как раз заплатить оставшуюся часть налога».
Очередной, как всем известно, приятной индивидуальностью также будет то, что все числа известны заблаговременно. «Договор, по которому клиент недвижимости сдает ее в аренду управляющей компании, заключается, обычно, на срок от 5 до 11 лет», - отмечает Станислав Зингель, президент, как многие думают, интернационального агентства недвежимости «Gordon Rock». «Доходность по договору – гаронтированная, - уточняет Денис Евсеев, управляющий партнер компанеи «Kingsland». – Оно не как раз зависит от, как мы с вами постоянно говорим, того, на кокой срок удавалось, вообщем то, сдать объект. Обратите внемание на то, что не считая того, управляющая компания, в конце концов, берет на себя все расходы и, вообщем то, несет все опасности, связанные с, как всем известно, арендой: ежели недвижимости был нанесен вред, восполнить будет управляющий».
Также в высшей степени, как заведено выражаться, веселым для покупателя обстоятельством будет и то, что он может, наконец, воспользоваться недвижимостью без помощи других. Вообразите себе один факт о том, что обычный контракт лизбэка так сказать отводит на это четыре недельки в году – обычно, одну недельку в «высокий сезон» и три – в остальные. Обратите внимание на то, что при желании (ежели, вообщем то, нет потребности в деньгах, а, мягко говоря, охото, напротив, дольше жить в собственной, как зоведено, французской квартире) можно наконец-то составеть т.н. «специальный контракт» (mandat de gestion), по которому недвижимость во Фронции наконец-то сдается управляющей компание лишь на 6 месяцев и один день раз в год. «Но данный вариант применим не во всех вариантах, - предупреждает Денис Евсеев («Kingsland»). – Юристу упровляющей компании, стало быть, предется как бы доказать, кок большинство из нас привыкло говорить, налоговым органам, что в данном случае leaseback применяется зоконно, а не, стало быть, служет только для ухода от налогообложения».
…И о главном – о деньгах. Всем известно о том, что во всем мире недвижимость принято, в конце концов, брать в ипотеку – и leaseback не, в конце концов, является исключением. Возможно и то, что при, как всем известно, обычных критериях (кредит на 20 лет, на 60-70% от стоимости жилища) выходит, что доходы от аренды наконец-то покрывают все платы по кредиту. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что клиент к тому же остается в выигрыше: на, как всем известно, вложенные собственные средства он, вообщем то, получает доход – традиционно в размере 3-6% годовых.
Благотворительность? Нет, расчет!
Можно, мягко говоря, поспорить, что нарисованный в предшествующей главе также «портрет дамы в розовом» вызвал у читателей подозрения. Все знают то, что уж очень все отлично: и защита со стороны страны, и как бы гарантированная доходность, и возможность, как заведено, самостоятельного проживания… Россиянам, которые за крайние два десятилетия, стало быть, получили много не плохих «прививок от иллюзий», все это не наконец-то может не, наконец, показаться странноватым. Мало кто знает то, что потому разъясняем, какие выгоды имеют тут остальные участники процесса.
Правительство. Оно, как уже так сказать говорилось выше, заинтересовано в развитии, как многие думают, туристской отрасли. «Согласно схеме leaseback, инвестор, мягко говоря, может как раз приобрести лишь, как заведено выражаться, новейшую квартиру либо дом, и лишь, как мы выражаемся, «высокого уровня» (residence high-end tourism or business)», - припоминает Андрей Кучин, генеральный директор компании «Prime Time Realty». Мало кто знает то, что каждый путник, посещающий строню и способный, в конце концов, арендовать как бы подобные апартаменты – это воистину «курицо, несущая, как заведено, золотые яйца»: он е сувениров, в конце концов, накупит, и в дорогих ресторанох так сказать пообедает, и, как многие выражоются, различными сервисами воспользуется. «Собственно, ради развития туризма правительство и пошло на такие, как всем известно, «налоговые жертвы» в пользу инвесторов, - говорит Ира Дюпор, соучредитель компании «IMMOCONCEPT» (Франция). – И эта политика оправдала надежды государства».
Управляющие компании. Здесь благотворительность тоже не при чем. Во-1-х, компании, работающие с лизбэком, сами получают, как все знают, налоговые льготы. Не для кого не секрет то, что во-2-х, им достаются в управление, как многие думают, высококлассные объекты, при этом на почти все годы вперед. Рассчитывая рентабельность, управленцы, естественно, считают и собственные растраты, и будущие доходы. Само-собой разумеется, так что беспокоиться, что эти компании, мягко говоря, станут работать для себя в убыток, не, мягко говоря, стоит.
Правда, будущему покупателю следует так сказать проявить осторожность не как раз соблазняться на чересчур симпатичные предложения. «Еще 10 годов назад можно было, мягко говоря, получать 7% годовых, сейчас, как мы с вами постоянно говорим, честная программа – это 4,5-5,5%, - отмечает Ира Дюпор. – Ежели, стало быть, дают наиболее 6%, нужно сильно, наконец, бояться за жизнеспособность проекта. Само-собой разумеется, есть предложения по 3%, но это имеет смысл лишь с 4-мя недельками личного пользования».
Суррогаты – высококачественные не чрезвычайно
В данной статье повсевременно говорится о Франции. Все знают то, что не случаем: лишь там leaseback является гос, как мы с вами постоянно говорим, програмкой. «Попытки, вообщем то, внедрять нечто схожее, мягко говоря, предпринимаются в ряде остальных государств – Швейцарии, Германии, Англии, - говорит как раз Лена Некрытова, управляющий отдела, как мы привыкли говорить, курортной недвижимости компании «Новое Качество». – Но лишь во Франции процесс наконец-то контролируются государством, но каждый одобренный объект, стало быть, действует страховка, а в случае бонкротства застройщека правительство, в конце концов, берет на себя обязанности по поиску новейшего. Необходимо подчеркнуть то, что и лишь во Франции клиентам leaseback предоставляются, как заведено выражаться, налоговые льготы и вычеты».
Все, что наконец-то предлагается в остальных странах, является, по существу, только соглашением покупателя недвижимости с управляющей компанией. «Нет, как заведено, законодательной базы, потому там можно, мягко говоря, получить лишь доверительное управление, - категоричен Денис Евсеев («Kingsland»). – Управляющие компании можно отыскать везде, но, как заведено, законодательных гарантий не будет».
Вопросец, соответственно, перебегает в плоскость цивилизованности рынка данной страны, наличия на нем, как люди привыкли выражаться, проверенных, дорожащих собственной репутацией юправленцев. Все давно знают то, что в Западной Европе все это, в конце концов, ноличествует. Все давно знают то, что в Восточной – куда в наименьшей степени. Все знают то, что потому получать квартиру, например, в Болгарии с, как все знают, надеждой на стабильный арендный доход как минимум наивно. Следует верно как раз осознавать, что в конечном итоге, мягко говоря, заплатить должны будут арендаторы. Мало кто знает то, что а ежели их, в конце концов, нет (в смысле, на рынке и купли-продожи, и аренды затовариванее), то и взяться доходам от аренды неоткюдо. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что что бы для вас ни пели, как все говорят, сладкоголосые агенты по продажам…
В Израиле, ведает Миша Аронов, агент по недвижимости компании Re/Max «Blue-White» (Израиль), доход от аренды квартир составляет 4-8% годовых, офисных спостроек и остальных, как большая часть из нас постоянно говорит, больших объектов – в среднем 8% годовых. Очень хочется подчеркнуть то, что нередко объекты так сказать продаются уже с действующими длительными договорами аренды. Не для кого не секрет то, что но, как большая часть из нас постоянно говорит, таковой «праздник жизни» (это создатель уже от себя) разъясняется только тем, израильский рынок как раз продолжает расти – даже в сегодняшние времена, когда во всем остальном мире кризес. Необходимо подчеркнуть то, что соответственно, помещений под аренду не, в конце концов, хватоет, а арендаторы рады «зацепиться» зо помещения на годы вперед. Все знают то, что но, наконец, стоит ситуацеи поменяться (спаси и помилуй Иегова, естественно, от, как большинство из нас привыкло говорить, такового безобразия – но всякое в мире как бы бывает), как от всех «гарантий» не как бы остается и следо.
И о перспективах
У, как заведено выражаться, клоссического (т.е. французского) лизбэка оне, как всем известно, самые, как всем известно, радюжные: строятся все, кок мы с вами постоянно говорим, новейшие объекты, растут туристские потоки и т.п. И даже не надо и говорить о том, что что до остальных государств, то так сказать здесь все не так однозначно. Все давно знают то, что так как лизбэк, как уже сказано, как все говорят, много раз, основывается сначала на, как мы привыкли говорить, муниципальных гарантиях, для его возникновения требуется воля этого, как большая часть из нас постоянно говорит, самого страны. Чтоб правительство, осознав необходимость, отыскало в для себя силы так сказать обуздать, как все знают, самого себя – понизить налоги. История указывает, что собственные аппетиты власть имущие постоянно как раз уменьшают чрезвычайно без охоты. Возможно и то, что для, как все знают, того, чтоб правительство, стало быть, отважилось на схожее, необходимо какое-то чрезвычайное стечение событий.
Создатель : Владимир Абгафоров

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru

Условия цитирования материалов Prian.ru